Conseils pour un projet de bâtiment photovoltaïque réussi

• EcoSolutionEnergie
• ( 10/07/2016 )

Conseils pour un projet de bâtiment photovoltaïque réussi

Bâtiment Photovoltaïque : La prudence est de mise avant de s’engager !

Faire construire un hangar de stockage soi-disant "gratuitement" par une société photovoltaïque est tentant. Mais soyez vigilant avant de verser le moindre acompte.

Certaines sociétés photovoltaïques proposent actuellement de fournir aux exploitants agricoles un hangar "gratuitement".
Le montage est le suivant :
l’agriculteur loue son terrain à la société.
Celle-ci y édifie un bâtiment sur lequel sont posés des panneaux photovoltaïques et se rémunère par la vente d’électricité.
Le bâtiment est loué à l’agriculteur pour un usage agricole.
La société prend à sa charge les frais de permis de construire et les autres démarches. Les frais de terrassement sont à la charge de l’agriculteur ainsi que des "frais administratifs".
Les éventuels aménagements intérieurs, voire le bardage selon les cas, sont également à la charge de l’exploitant agricole. Le bâtiment peut être utilisé gratuitement par l’agriculteur pendant toute la durée du bail. A la fin du bail, le bâtiment et son installation photovoltaïque sont remis gratuitement à l’agriculteur.

Si cette proposition peut paraître séduisante de prime abord, il est fortement recommandé d’être très prudent avant de signer quelque accord que ce soit et de verser une quelconque somme d’argent. Confier à un juriste la relecture de l’accord et des clauses du bail proposé est un préalable indispensable. En effet, il s’avère souvent que de nombreux points restent flous et peu précis, pouvant donner lieu à toutes les interprétations, et par là même, potentiellement, à des abus.

Dans certains cas, des sommes importantes (de 3 000 euros à 12 000 euros) de "frais administratifs" sont demandées dès le départ, pour payer la demande de permis de construire et les "autres frais".

Cette somme élevée peut déjà alerter et devrait aussi amener à poser des questions : à quoi sert cette somme ? Qu’est-ce qui justifie le paiement de cette somme par l’agriculteur alors que c’est la société qui sera propriétaire du bâtiment ? A quelles conditions cette somme peut-elle être remboursée ? Que deviennent ces frais si la société décide de ne pas poursuivre le projet parce qu’elle le juge non rentable ? En particulier si les frais de raccordement au réseau d'électricité s’avèrent trop élevés. Ou si le projet n’aboutit pas pour d’autres raisons ? Quelles garanties donne la société vis-à-vis de l’aboutissement du projet ?

La plupart de ces questions ne sont pas abordées dans l’accord proposé, ou alors de manière imprécise, voire contradictoire, laissant la porte ouverte à toutes les interprétations...

Des questions à se poser

Y a-t-il un engagement sur les délais de réalisation ?
Que se passe-t-il si ces délais ne sont pas respectés ?
L’agriculteur peut-il retrouver la liberté d’utiliser sa parcelle à sa guise si les délais sont trop longs ?
Ces délais sont-ils compatibles avec les besoins de l’agriculteur ?

Au niveau des assurances :
qui assure quoi ? Le terrain est loué à la société qui construit le bâtiment, et qui met le bâtiment à disposition de l’agriculteur.
Quelle est la responsabilité de chacun en cas de sinistre, et quelle assurance complémentaire l'agriculteur doit-il souscrire ?
Que devient le bâtiment en cas de sinistre important entraînant sa destruction totale ?
Quelles sont les conditions d’utilisation du bâtiment par l’agriculteur ?
Quelles sont les activités permises dans le bâtiment, ou interdites ?
Quels aménagements l’agriculteur peut-il y faire ?
Certains accords n’évoquent même pas le sujet. Dans ces conditions, quelle certitude a l’agriculteur de pouvoir utiliser le bâtiment conformément à ses besoins ?

Attention à la fiscalité

Des questions sont également posées concernant la fiscalité au moment de la récupération du bâtiment par l’agriculteur. Celui-ci récupère gratuitement le bâtiment à l’issue du bail. Cela constitue un revenu foncier, qui sera imposable.
S’il s’agit d’un bail emphytéotique, le montant de ce revenu foncier sera à la valeur vénale du bâtiment à l’issue du bail.
Mais quelle sera cette valeur, et donc l’imposition qui en découle ?
S’il s’agit d’un bail à construction, la valeur du bâtiment au moment de la rétrocession est calculée à partir de la valeur à neuf avec un abattement de 8% par an à partir de la 18e année. Dans ce cas, si le bail n’est que de 20 ans, la valeur du bâtiment sera très élevée la 20e année (84 % de la valeur à neuf !).
L’imposition sera donc conséquente. En revanche, si le bail a une durée de 30 ans, la valeur au moment de la rétrocession sera nulle et il n’y aura donc pas d’imposition. Il est donc important de prévoir un bail d’une durée proche de 30 ans.

Permis de construire
Enfin, des questions se posent quant à l’obtention du permis de construire. Ces sociétés visent souvent des bâtiments de plus de 1000 m². Mais pour pouvoir obtenir un permis en zones agricoles, le bâtiment doit avoir avant tout une fonction agricole. Si la surface du bâtiment est disproportionnée par rapport aux besoins de l’exploitation, le projet s’expose à un refus de permis de construire. De nouveau se posera alors la question du remboursement ou pas des frais administratifs versés par l’agriculteur. Certains accords le prévoient, d’autres pas… Tous ces points qui posent question doivent être travaillés avec l’aide d’un juriste indépendant avant de signer un accord, quel qu’il soit, et de verser une quelconque somme d’argent. En effet, une fois ces sommes versées, vous ne serez plus en position de force pour négocier un contrat qui vous sécurise.

Sociétés photovoltaïques : faire le tri

Avant de choisir une société pour un projet photovoltaïque, il faut s’assurer un minimum de son sérieux. Certaines sociétés photovoltaïques prennent l’habitude de se recommander d’organismes officiels (Chambre d’Agriculture, banques…) ou mettent en avant des partenariats avec certains de ces organismes. Il s’agit avant tout de vérifier ces partenariats qui dans certains cas ne recouvrent aucune réalité. De même, n’hésitez pas à demander des références : des noms d’agriculteurs chez qui des installations photovoltaïques ont déjà été réalisées par cette société, et prenez le temps de les contacter ou d’aller les voir, pour vous rendre compte par vous-même du sérieux de la société en question.
Enfin, faites-vous accompagner par des conseillers indépendants pour évaluer la rentabilité de l’investissement et analyser juridiquement les contrats proposés. Le sérieux des contrats proposés est aussi un indicateur de la fiabilité de l’entreprise.

Que deviennent les panneaux en fin de vie ?

La question est souvent posée, en particulier dans le cas où une société qui a investi rétrocède le bâtiment et les panneaux à l’agriculteur. Le recyclage ne va-t-il pas être une charge importante pour l’agriculteur ? Avec en toile de fond le spectre de l’amiante et des coûts prohibitifs du démantèlement des toitures amiantées.
Il n’en est pas de même pour le photovoltaïque. La réglementation européenne prévoit l’obligation pour les producteurs de panneaux de financer la collecte et le recyclage de ceux-ci, comme pour tous les Déchets d’Equipements Electriques et Electroniques (DEEE). Cette collecte est d’ores et déjà en place et est totalement gratuite pour le propriétaire des panneaux. L’association PV CYCLE par exemple (www.pvcycle.org), association européenne de collecte et de recyclage des panneaux, propose deux systèmes pour la collecte : pour moins de 40 panneaux, ceux-ci peuvent être apportés sur un point de collecte volontaire. Au-delà de 40 panneaux, une demande de collecte est posée sur le site pvcycle.org, et après prise de rendez-vous, un prestataire viendra gratuitement récupérer vos panneaux chez vous, à la condition qu’ils soient préalablement conditionnés pour le transport (par exemple sur palettes et sanglés).
Mais attention, si la collecte et le recyclage sont gratuits, le démantèlement de l’installation et son conditionnement pour le transport sont en revanche à la charge du propriétaire des panneaux.

Pour plus d’information :
Vincent Caussanel , chargé de mission énergie, Chambre d’Agriculture
Tél. 04 74 45 47 12
Source de l'article : http://rhone-alpes.synagri.com/portail/photovoltaique-la-prudence-est-de-mise-avant-de-sengager